نکاتی در مورد اجاره نامه رسمی و غیر رسمی
اجاره نامه به قراردادی گفته شده بین شخص مستاجر و صاحب خانه بسته می شود و بر اساس آن طرفین متعهد می شوند تا به وظایفشان عمل نمایند. شاید برای شما هم اتفاق افتاده باشد که بخواهید ملکی را اجاره نمایید و یا ملک خود را به شخص دیگری اجاره دهید. به صورت معمول قرارداد های اجاره بین مستاجر و صاحب ملک به صورت دستی یا توسط یک بنگاه املاک نوشته می شود. در این قرارداد ها اشکالاتی وجود دارد که در مواقع نارضایتی هر دو طرف مجبور خواهند شد تا برای برطرف کردن این مشکل به دادسرا مراجعه نمایند. برای حل این مشکلات در سال های اخیر اقدامات خوبی در این خصوص انجام شده است و در پی آن مستاجر و مالک باید جهت تنظیم سند اجاره نامه به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. در این مطلب ما به بررسی برخی از نکات لازم در مورد اجاره نامه خواهیم پرداخت.
اجاره نامه
اجاره به چه معناست؟
اجاره بر اساس ماده 466 قانون مدنی کشور به عقدی گفته شده که در آن مستاجر برای مدت زمان معینی صاحب ملک فرد موجر شده که در قانون فرد اجاره دهنده را موجر و فرد اجاره کننده را مستاجر و ملک اجاره شده را عین مستاجره نام گذاری کرده اند. البته اجاره یک ملک تماما بستگی به مدت زمان اجاره دارد و در مواقعی که مدت زمان اجاره درون اجاره نامه ذکر نشود سند مورد نظر دارای هیچ گونه اعتباری نخواهد بود. سند قرارداد اجاره را می توان به دو صورت رسمی و غیر رسمی تنظیم نمود. در بسیاری از موارد سند قرارداد اجاره بدون توجه به قانون مدنی کشور تنظیم می شود که این موضوع باعث بروز مشکلاتی در آینده برای طرفین خواهد شد.
انواع قرارداد اجاره نامه
به صورت کلی اجاره نامه ها در سه دسته تقسیم بندی می شوند که هر کدام از آن ها در شرایط خاصی مورد استفاده قرار می گیرند. این سه دسته عبارتند از :
- اجاره مسکن یا محل سکونت
- اجاره مغازه یا محل کسب
- اجاره برخی از مکان های خاص مانند درمانگاه یا موسسه خیریه که به صورت کلی جزو مکان های مسکونی می باشند
تنظیم سند اجاره نامه به صورت قانونی به سه روش انجام می شود :
- تنظیم قرارداد اجاره به صورت رسمی یا محضری
- تنظیم قرارداد اجاره به صورت بنگاهی
- تنظیم قرارداد اجاره به صورت دستی
بر اساس قانون کشور هرگونه سندی که در دفاتر اسناد رسمی کشور ثبت شوند به عنوان یک قرارداد رسمی محسوب خواهند شد و تنها در صورتی که خلاف این موضوع در جلسات دادگاه اثبات شود قرارداد اجاره حالت رسمی نخواهد داشت. این اسناد جزو موارد لازم الاجرا هستند و این ویژگی به عنوان یک مزیت خوب نسبت به قرارداد های عادی محسوب می شود. طبق قانون کشور تمامی سند های اجاره نامه که در محلی به غیر از دفاتر اسناد رسمی کشور ثبت شوند جزو قرارداد های غیر رسمی محسوب خواهند شد. در این موضوع تفاوتی میان تنظیم سند به صورت دستی و یا تنظیم آن به وسیله بنگاه وجود نخواهد داشت و در هر دو صورت جزو قرارداد های غیر رسمی محسوب می شوند. حتی در مواردی که از هولوگرام و کد رهگیری جهت اطمینان کار استفاده به عمل می آید نمی تواند باعث رسمی شدن قرارداد شود. در کل تمامی اسناد دستی یا بنگاهی جهت اثبات در دادگاه نیازمند به اعتبار قانونی خواهند بود.
اجاره نامه
اجاره نامه دستی و بنگاهی چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟
بر اساس قانونی که در مورد روابط میان مستاجر و مالک در سال 1376 تصویب گردید تمامی اجاره نامه هایی که در بنگاه تنظیم می شوند در صورتی که هنگام عقد قرارداد دو نفر مرد بالغ بر انجام آن شاهد باشند شامل قوانین روابط میان مستاجر و موجر خواهد شد. اما زمانی که اجاره نامه به صورت دستی تنظیم می گردد اگر تمامی شرایط و نکات بین طرفین در آن رعایت شده باشد در هنگام بروز هرگونه مشکلی قوانین میان مستاجر و موجر شامل آن نخواهد شد. از هر نظر بخواهیم حساب کنیم یک مشاور املاک از اطلاعات حقوقی بیشتری نسبت به مردم عادی برخوردار بوده و با توجه به آگاهی و تجربه خوب این افراد در زمینه تنظیم سند و قرارداد می توانند بند های مناسب تری را برای شرایط پرداخت و همچنین فسخ قرارداد بین طرفین تنظیم نمایند. همچنین زمانی که اجاره نامه ملک درون بنگاه تنظیم می گردد این امر با صدور کد رهگیری همراه خواهد بود که در نهایت باعث افزایش میزان اعتبار قرارداد اجاره می شود. صدور کد رهگیری باعث شده تا صاحب ملک نتواند ملک مورد نظر را به چندین نفر اجاره دهد که این موضوع خود مانع از کلاهبرداری خواهد شد.
مزایای اجاره نامه تنظیم شده به صورت رسمی
تنظیم اجاره نامه به صورت رسمی از مزایای زیادی برخوردار بوده که تعدادی از مهم ترین آن ها عبارتند از :
- این قرارداد ها کاملا قابل استناد بوده و از زمان ثبت به صورت رسمی معتبر می باشند.
- اجاره نامه تنظیم شده به صورت رسمی جزو موارد لازم الاجرا بوده و می توان به سادگی آن ها را پیگیری نمود. به عنوان مثال در زمانی که مستاجر به دلایلی ملک اجاره شده را در تاریخ تعیین شده در قرارداد تخلیه ننماید و همچنین در صورتی که مستاجر از پرداخت هزینه اجاره خود در زمان مقرر امتناع کند، صاحب ملک می تواند با مراجعه به دفتر تنظیم کننده سند مراجعه کرده و از طریق قانونی این موضوع را پیگیری نماید. در این موارد صاحب ملک می تواند با درخواست صدور اجرائیه و ارسال آن به دایره اجرای ثبت اقدامات لازم را به صورت قانونی انجام داده و پس از گذشت تنها 48 ساعت اداری، اداره اجرا تمامی مفاد موجود در سند را اجرا کرده و در نهایت این عمل منجر به تخلیه ملک یا وصول اجاره بها از مستاجر خواهد شد.
اجاره نامه
- سند های اجاره تنظیم شده به صورت رسمی در طول گذر زمان تحت تاثیر قرار نگرفته و همیشه قابل پیگیری می باشند.
- می توان از آن در دادگاه استفاده نمود و به هیچ عنوان قابل انکار و تردید نمی باشد.
- یکی از بهترین مزیت های تنظیم قرارداد اجاره به صورت رسمی مطمئن بودن آن است و طرفین قرارداد خیالشان از هر جهت راحت خواهد بود.
- تنظیم اجاره نامه به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی صورت گرفته که معمولا تمام افراد حاضر بر فرآیند تنظیم قرارداد از مدارک تحصیلی لیسانس حقوق و بالاتر برخوردار هستند و تمامی مراحل تنظیم قرارداد بر اساس قوانین و مقررات انجام می شود. در تنظیم قرارداد اجاره به صورت رسمی معمولا شرایط و منافع طرفین در نظر گرفته شده و حفظ می گردد. اما بر خلاف آن تنظیم اجاره نامه به صورت دستی و بنگاهی در بسیاری از موارد جهت پیگیری به صورت قانونی به مشکل خورده که این امر موجب ضایع شدن حقوق طرفین خواهد شد.
- تنظیم قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم آن در بنگاه از هزینه بسیار کمتری برخوردار است. به عنوان مثال در بنگاه ها هنگام تنظیم سند اجاره نامه معمولا از طرفین معامله نصف هزینه اجاره یک ماه و در مواردی دوسوم هزینه اجاره یک ماه دریافت می گردد که در مقابل آن تنظیم قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمی بر اساس تعرفه مشخصی بوده که هزینه آن بسیار کمتر از بنگاه خواهد بود.
هزینه تنظیم قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمی
به صورت کلی تعرفه های قابل پرداخت دفاتر اسناد رسمی معمولا هر 4 سال یکبار به وسیله قوه قضائیه تعیین می گردد. حق التحریر موجود پس از افزایش هزینه اجاره افزایش پیدا نکرده بلکه بر اساس نسبتی خاص کاهش پیدا خواهد کرد. مبلغ هزینه مورد نیاز برای حق ثبت هم زمان با حق التحریر پرداخت می گردد.
مشاور املاک به عنوان واسطه در هنگام تنظیم اجاره نامه
بهتر است بدانید که مشاور املاک هنگام تنظیم اجاره نامه تنها نقش یک واسطه را بر عهده دارد. در صورتی که دفاتر ثبت اسناد رسمی به عنوان ثبت کننده محسوب می گردند. به طور معمول در دعوا های میان مستاجر و موجر مشاوران املاک هیچ گونه نقشی نداشته و درگیر آن نمی شوند. پیگیری اینگونه اختلافات از طریق دادگستری کمی زمان بر بوده که در نتیجه آن موجب صرف هزینه و وقت زیادی خواهد شد. اما زمانی که اجاره نامه در یک دفتر رسمی تنظیم شود پیگیری آن به راحتی امکان پذیر خواهد بود و می توان با مراجعه به ادارات اجرای ثبت در زمان کمتری به خواسته خود رسید. پیشنهاد می شود که پس از تنظیم قرارداد اجاره نامه درون بنگاه املاک، جهت تایید در دفاتر اسناد رسمی نیز ثبت شود.
اجاره نامه
برخی از سوالات مطرح شده برای افراد
- قرارداد های اجاره به چند روش تنظیم می گردند؟
قرارداد های اجاره به صورت معمول به سه روش قابل تنظیم می باشند که عبارتند از: تنظیم قرارداد اجاره به صورت رسمی یا محضری، به صورت بنگاهی، به صورت دستی
اجاره به عقدی گفته شده که توسط آن مستاجر برای مدت زمان معینی صاحب ملک شخص موجر شده که در آن فرد اجاره کننده را مستاجر، فرد اجاره دهنده را موجر و ملک اجاره شده را عین مستاجره می نامند.
- در چه مواقعی اجاره نامه فاقد اعتبار و ارزش قانونی می شود؟
قرارداد اجاره در صورتی از ارزش قانونی برخورد می شود که در آن مدت زمان اجاره قید شود. در صورتی که در اجاره نامه مدت زمان آن ذکر نشده باشد این قرارداد از نظر قانونی فاقد اعتبار خواهد بود.
- قرارداد اجاره رسمی به چه نوع قراردادی گفته می شود؟
اگر قرارداد اجاره در یکی از دفاتر اسناد رسمی کشور به ثبت برسد این قرارداد به عنوان اجاره نامه رسمی خواهد بود.
- قرارداد اجاره عادی یا غیر رسمی به چه نوع قراردادی گفته می شود؟
تنها تنظیم اجاره نامه در دفاتر اسناد رسمی موجب رسمی شدن قرارداد می شود و غیر از آن سایر قرارداد ها به عنوان اجاره نامه غیر رسمی خواهند بود. در موارد غیر رسمی تفاوتی میان تنظیم قرارداد به صورت دستی یا بنگاه نخواهد بود و حتی در صورتی که قرارداد اجاره دارای هولوگرام و کد رهگیری نیز باشد نمی توان از آن جهت پیگیری در مراجع قانونی استفاده به عمل آورد.
- چه تفاوتی میان تنظیم قرارداد اجاره به صورت دستی و بنگاهی وجود دارد؟
تنها تفاوت این دو روش این است که تنظیم قرارداد بنگاهی بر اساس قانون تصویب شده در سال 1376 در صورتی که دو نفر مرد بالغ شاهد روند تنظیم قرارداد باشند طرفین قرارداد می توانند از قانون روابط میان مستاجر و موجر استفاده نمایند و به عبارتی مشمول این قانون می شوند. اما این موضوع در تنظیم قرارداد اجاره به صورت دستی با رعایت تمامی نکات و شرایط وجود نخواهد داشت.
- هزینه تنظیم قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمی چقدر می باشد؟
هزینه و تعرفه آن به صورت هر 4 سال یکبار توسط سازمان قوه قضائیه تعیین می گردد که به صورت کلی نمی توان مبلغ دقیقی را برای آن عنوان نمود.
اجاره نامه
خرید ویلا در شمال
- اعتبار اجاره نامه تنظیم شده در بنگاه املاکی چه مقدار است؟
بر اساس قوانین کشور تمامی اسنادی که به صورت رسمی ثبت می شوند از اعتبار و کمال برخوردار بوده و تنها در صورتی که خلاف این موضوع در دادگاه ثابت شود فاقد اعتبار خواهند بود. مشاور املاک تنها به عنوان یک فرد معرف وظیفه معرفی مستاجر و صاحب ملک را برعهده دارد که در نهایت آن ها را به دفاتر اسناد رسمی معرفی می نماید.