نکاتی در مورد حق شریک در فروش یک ملک
حق شریک در فروش ملک یکی از مواردی بوده که قبل از فروش یک ملک یا یک وسیله باید نسبت به نکات و موارد لازمه آن آگاه شد. ملک شراکتی در حال حاضر به ملکی گفته می شود که دو نفر با هم در خرید آن شریک شوند یا این که ملک مورد نظر به وسیله مواردی مانند ارث به دو نفر منتقل شود که در این صورت آن دو نفر با هم شریک هستند. در بسیاری از موارد یکی از دو نفر بنا به دلایلی تصمیم به فروش سهم خود می گیرد که در این مواقع موضوع حق شریک در فروش ملک مطرح می شود که در عرف با حق شفعه معرفی می گردد. در این پست ما می خواهیم به نکات لازم و مهم این حق که در قانون مطرح شده است بپردازیم.
حق شریک در فروش ملک (حق شفعه)
حق شفعه یا حق شریک در فروش ملک در قانون به معنای مالکیت سهم به فروش رفته شریک اول به وسیله شریک دوم آن می باشد. به عبارت دیگر هر زمانی که در یک مال غیر قابل انتقال مانند زمین، خانه و.. که دو نفر باهم در آن شریک می باشند یکی از شرکا سهم خود را به شخص دیگری بفروشد شریک دیگر این حق را خواهد داشت که هزینه سهم فروخته شده را به مشتری داده و مالک تمام سهم شود. به بیان ساده حق شریک در فروش ملک یا حق شفعه به زمانی گفته می شود که دو نفر در یک ملک با همدیگر سهیم باشند و شریک اول سهم خود را به نفر سومی فروخته و پس از آن شریک دوم از فروش نصفه سهم اطلاع پیدا کرده و در این مواقع حق دارد تا سهم شریک اول خود را خریداری کند. به صورت کلی یعنی این که شریک دوم سهم شریک اول را به قیمتی که او به مشتری فروخته خریداری نماید و مالکیت کل سهم را بدست آورد.
حق شریک در فروش ملک
قانون در مورد حق شفعه چه می گوید؟
طبق ماده 808 قانون مدنی کشور هر زمانی که یک مال غیر قابل انتقال مانند مسکن، خانه و.. در بین دو شخص شریک باشد و یکی از این دو نفر تصمیم بگیرد تا سهم خود را به شخص سومی بفروشد، شریک دوم این حق را خواهد داشت تا با پرداخت قیمتی که مشتری به او می دهد نصفه دیگر سهم را خریداری کرده و در نهایت مالک کل سهم شود. همچنین در مورد حق شریک در فروش ملک در ماده 140 قانون مدنی کشور نیز به آن اشاره شده است.
شرایط لازم برای ایجاد حق شفعه کدامند؟
در حال حاضر حق شریک در فروش ملک از شرایط و نکاتی متفاوتی برخوردار بوده که برخی از مهم ترین آن ها به صورت موارد زیر می باشند.
- عدم جدا کردن سهم ها از یکدیگر (مشاع بودن مال)
یعنی این که نباید دو شریک سهم خود را به صورت انفرادی از یکدیگر جدا کنند که در این صورت دیگر بر اساس قانون کشور حق شفعه یا حق شریک در فروش ملک وجود حقیقی نخواهد داشت.
- مال مورد نظر باید قابل تقسیم باشد
مال مورد نظر باید قابلیت تقسیم شدن را داشته باشد و این مورد شامل اموال غیر قابل تقسیم نخواهد شد. املاکی که قابلیت تقسیم را دارند به صورت زیر می باشند :
- بر اساس ماده 591 قانون مدنی کشور املاکی قابل تقسیم املاکی هستند که تقسیم شدن آن ها باعث ضرر و زیان نشود.
- بر اساس ماده 595 قانون مدنی کشور اگر مالی با تقسیم شدن آن مالکیتش به صورت کلی از بین برود تقسیم کردن آن ممنوع می باشد.
- مال قابل تقسیم یعنی مالی که از قابلیت جدا شدن سهم برخوردار باشد و اگر مالی از این امکان برخوردار نباشد اجرای حق شفعه در مورد آن امکان پذیر نخواهد بود به عنوان نمونه آپارتمان، به این دلیل که آپارتمان را نمی توان تقسیم کرد.
- شرکا باید تنها 2 نفر باشند
تنها زمانی حق شریک در فروش ملک یا حق شفعه ایجاد می شود که شرکای یک ملک تنها دو نفر باشند و در صورتی که تعداد شرکا از دو نفر بیشتر باشد دیگر این حق به شرکا تعلق نخواهد گرفت. به عبارت دیگر یعنی این که در مواردی که یک مال بین دو نفر مشترک باشد و یکی از آن دو نفر تصمیم بگیرد تا سهم خود را به صورت یکجا به چند نفر بفروشد، شریک دوم حق خرید تمام سهم ها را خواهد داشت. اگر تعداد شرکا بیشتر از دو نفر باشد مشخص نخواهد شد که کدام یک از شرکای مورد نظر می تواند حق اخذ به شفعه را پیدا کند.
حق شریک در فروش ملک
- غیر قابل انتقال بودن مال (غیر منقول)
حق شریک در فروش ملک زمانی ایجاد می شود که مال مورد نظر حالت غیر قابل انتقال داشته باشد یعنی این که نتوان مال را از محلی به محل دیگر منتقل نمود که در این مورد ملک جزو دسته اموال غیر قابل انتقال یا منقول قرار خواهد گرفت. البته در این مورد نیاز تا نکاتی را یادآور شویم که برخی از آن ها عبارتند از :
- حق شریک در فروش ملک یا حق شفعه تنها برای املاک مطرح می شود و سهم هایی مانند طلا، خودرو، جواهرات و از این قبیل موارد را شامل نخواهد شد.
- در مورد یک بنا و درخت موجود در آن زمانی این حق به وجود خواهد آمد که بنا و درخت باهم دیگر فروخته شود و در صورتی که به صورت کاملا جدا از هم به فروش برسند شریک دوم حق شفعه نخواهد داشت.
- مال غیر قابل انتقال (غیر منقول): به مالی گفته می شود که نتوان آن را از محلی به محل دیگر منتقل نمود و همچنین اگر انتقال داده شود باعث خرابی و آسیب به مال خواهد شد.
- مال قابل انتقال (منقول): شامل مالی خواهد بود که انتقال آن از مکانی به مکان دیگر امکان پذیر خواهد بود و هیچ گونه خسارت یا آسیبی در نتیجه انتقال به مال نخواهد رسید.
- معامله باید به صورت خرید و فروش انجام شود (بیع باشد)
یکی دیگر از شرایط تعلق گرفتن حق شریک در فروش ملک این است که معامله باید به صورت خرید و فروش انجام شود یا بیع باشد. به همین خاطر مواردی مانند بخشیدن مال و صلح شامل آن نخواهد شد. پس در صورتی که شریک اول سهم خود را صلح کند یعنی این که سهم خود را بدون گرفتن هزینه یا پولی به کسی ببخشد و همچنین از طلب یا حق قانونی خود نسبت به فرد دیگر گذشت کند در این مواقع شریک دوم حق شفعه نخواهد داشت. البته بسیاری از افراد از این طریق برای فرار از این حق استفاده می کنند که اگر شریک دوم بتواند در دادگاه ثابت کند که هدف معامله مورد نظر فروش سهم بوده اما با عنوان صلح سهم مورد نظر به فرد دیگر منتقل شده است دادگاه حق را به شریک دوم خواهد داد و حق شریک در فروش ملک برای او محفوظ خواهد بود.
حق شریک در فروش ملک
- خرید ملک با همان هزینه فروخته شده
در بسیاری از موارد شخص شریک دوم برای خرید مال به دنبال مشتری یا کسی که نصف سهم را خریده می رود و در این مواقع شاید مشتری بخواهد مبلغ بیشتری از هزینه ای که برای خرید سهم پرداخت کرده را از شریک دوم دریافت کند که در این مواقع قانون جلوی این کار را خواهد گرفت. شریک دوم دقیقا باید همان مبلغی را پرداخت کند که خریدار به شریک اول جهت خرید سهم پرداخت کرده است.
بر اساس قانون کشور حق شریک در فروش ملک یا حق شفعه امری فوری است. در صورتی که شرایط آن به وجود آمد و می خواستید تا از این حق استفاده نمایید باید بدانید که این حق فوری بوده و زمان اجرای آن نیز معمولا از تاریخ آگاهی از فروش نصفه سهم می باشد. زمانی که این حق برای شریک دوم پیش آید می تواند با پرداخت هزینه ای که شخص خریدار پرداخت کرده است سهم فروخته شده را خریداری نماید.
- این حق در مورد اعیان و بدون زمین قابل اجرا نخواهد بود
طبق ماده 809 قانون مدنی کشور این حق در مورد ساختمان ها و یا درخت روییده در خانه مشترک که بدون زمین آن فروخته می شود قابل اجرا نخواهد بود.
- شریک اول باید تمام سهم خود را یکجا به فروش رساند
حق شریک در فروش ملک زمانی به وجود خواهد آمد که شریک اول تمام سهم خود را به صورت یکجا به فروش رساند یا واگذار کند. در صورتی که شریک اول بخشی از سهم خود را بفروشد حق شفعه برای شریک دوم به وجود نخواهد آمد.
حق شفعه در مورد ورثه
حق شفعه در مورد ورثه زمانی ایجاد می شود که شخص صاحب ملک به دلایلی فوت شود که در این صورت ورثه می توانند نسبت به دریافت این حق اقدام نمایند. بر اساس ماده 823 قانون مدنی کشور پس از فوت صاحب ملک این حق به وارث یا ورثه او منتقل خواهد شد و به همان صورت که ماترک تقسیم بندی می گردد این حق نیز بر اساس همان قواعد و مبنا بین وراث تقسیم می گردد.
حق شریک در فروش ملک
حق شفعه می تواند از بین رود
طبق ماده 822 قانون مدنی کشور حق شفعه یا حق شریک در فروش ملک می تواند از بین برود. به این صورت که شفیع پس از فروش سهم خود به مشتری اعلام کند که اخذ به شفعه نمی کند. در صورتی که شفیع پس از اطلاع پیدا کردن نسبت به فروش سهم توسط شریک خود، سهم خود را به فرد دیگری منتقل نماید با این عمل حق شریک در فروش ملک از بین خواهد رفت.
برخی از سوالات ایجاد شده برای افراد
- آیا می توان در مواردی که ساختمان با یک درخت خانه مشترک بدون زمین آن فروخته می شود نسبت به دریافت حق شفعه اقدام نمود؟
خیر در این مواقع نمی توان نسبت به دریافت حق شریک در فروش ملک اقدامی نمود.
- حق شریک در فروش ملک یا حق شفعه چیست؟
این حق به مواردی گفته می شود که یک مال غیر قابل انتقال بین دو نفر مشترک باشد و یکی از این دو نفر بخواهد سهم خود را از مال به شخص دیگری به فروش رساند که شریک دیگر این حق را خواهد داشت تا مبلغی را که مشتری جهت خرید سهم به شریک اول پرداخت کرده را به مشتری پرداخت کند و خود مالک تمام سهم شود.
- آیا می توان از این حق در زمان خرید و فروش ساختمان استفاده نمود؟
پاسخ این سوال خیر می باشد زیرا کسانی که در آپارتمان شریک هستند تنها مالک سهم اختصاصی از بنا بدون زمین می باشند و در این صورت امکان استفاده از حق شریک در فروش ملک وجود نخواهد داشت.
- ملکی که در راه عبور آب مشترک قرار دارد و یکی از شرکا سهم خود را با حق عبور و مجرا می فروشد آیا شریک دوم حق شفعه دارد؟
بله. حتی در مواردی که در خود ملک نیز شریک نباشد. اما اگر سهم خود را بدون راه عبور آب مشترک به فروش رساند دیگر حق شریک در فروش ملک وجود نخواهد داشت.
حق شریک در فروش ملک
- اگر شریک دوم پس از فروش سهم شریک اول نسبت به آن آگاهی پیدا کرد اما پس از گذشت زمانی تصمیم گرفت تا از این حق استفاده نماید آیا امکان آن را خواهد داشت؟
پاسخ این سوال خیر می باشد زیرا استفاده از این حق به صورت فوری بوده و اگر شریک دوم پس از اطلاع از فروش سهم شریک اول نسبت به خرید آن اقدامی انجام ندهد دیگر امکان استفاده از آن را نخواهد داشت.
- هنگامی که یکی از دو شریک سهم خود را وقف می کند آیا فرد یا افرادی که وقف به نفع آن ها انجام شده است امکان استفاده از حق شفعه را دارند؟
جواب این سوال خیر است. زیرا حق شریک در فروش ملک یا حق شفعه امری بوده که مربوط به زمان است و تنها زمانی که صاحب ملک بخواهد ملک خود را به فروش رساند شریک دوم می تواند از این حق استفاده نماید.