نکاتی در مورد دریافت اجاره از مستاجر
دریافت اجاره از مستاجر به اقدامی گفته شده که معمولا در زمان اجاره کردن یک ملک صاحب ملک از مستاجر مبلغی را به عنوان اجاره ماهیانه دریافت می کند. در حال حاضر یکی از قرارداد هایی که به وفور میان افراد بسته می شود قرارداد اجاره بوده که یکی از شرایط آن دریافت اجاره از مستاجر می باشد. البته قرارداد اجاره مشکلاتی را نیز در پی خواهد داشت که به عنوان نمونه می توان به موضوع عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر اشاره کرد که این موضوع می تواند باعث نارضایتی صاحب ملک و در نتیجه اقدامات قانونی شود. به همین منظور امروزه قوانین زیادی در کشور برای حل مشکل عدم پرداخت مبلغ تعیین شده در زمان دریافت اجاره از مستاجر نوشته شده که در صورت هرگونه کوتاهی در هنگام پرداخت مبلغ اجاره صاحبان املاک می توانند با حضور در مراجع قانونی این موضوع را به سادگی حل کنند. در این پست ما تصمیم داریم تا برخی از نکات لازم برای دریافت اجاره از مستاجر را مورد بررسی قرار دهیم پس تا انتها با ما همراه باشید.
هزینه اجاره
هزینه اجاره به مبلغی گفته می شود که مستاجران باید در زمان اجاره یک ملک به صاحب ملک پرداخت کنند که این هزینه با توجه به برخی از شرایط متغیر می باشد و بستگی به شرایط و ویژگی های ملک مورد نظر خواهد داشت. نحوه پرداخت اجاره معمولا به وسیله توافق میان مستاجر و موجر صورت می گیرد که تمامی نکات و شرایط آن در اجاره نامه قید می شود که دریافت اجاره از مستاجر می تواند به صورت نقدی یا به حالت واریز به حساب صاحب خانه انجام پذیرد. همچنین این هزینه می تواند به صورت روزانه، ماهیانه و یا به صورت سالیانه دریافت شود که تمام آن بستگی به تصمیم بین طرفین قرارداد خواهد داشت.
دریافت اجاره از مستاجر
اجاره عقب افتاده یا اجور معوقه
اجاره عقب افتاده به معنای عدم پرداخت هزینه اجاره توسط مستاجر بوده که در این صورت صاحب خانه می تواند با اقدامات قانونی و تنظیم یک دادخواست حقوقی مستاجر را وادار به پرداخت هزینه اجاره خود کند. در نهایت پس از صادر شدن رای دادگاه صاحب ملک می تواند به صورت کاملا قانونی نسبت به دریافت اجاره از مستاجر اقدام نماید.
چه تفاوتی میان اجور معوقه و اجرت المثل وجود دارد؟
اجور معوقه در زمانی مطرح می شود که مستاجر در هنگام سکونت در ملک استیجاری هزینه اجاره آن را پرداخت نکند که در این صورت راه های قانونی برای دریافت اجاره از مستاجر پیش روی صاحب ملک قرار خواهد داشت. همچنین اجرت المثل هنگامی رخ می دهد که مستاجر مدت زمان بیشتری از تاریخ قید شده در اجاره نامه را به سکونت در ملک استیجاری بپردازد و در قبال آن نیز هزینه ای پرداخت نکند که صاحب ملک می تواند نسبت به دریافت اجاره از مستاجر اقدام نماید. به عبارت ساده اجور معوقه مربوط به عدم پرداخت هزینه اجاره توسط مستاجر بوده و اجرت المثل برای زمانی که قرارداد اجاره موجود نباشد یا مدت آن تمام شده باشد عنوان می گردد. ناگفته نماند که این دو موضوع کاملا با یکدیگر تفاوت دارند و هرکدام در زمان مربوط به خود مطرح می شوند.
دریافت هزینه اجاره در قانون
در حال حاضر برای دریافت اجاره از مستاجر بند های زیادی در قوانین کشور عنوان شده است. برای نمونه در ماده 490 قانون مدنی این امکان برای صاحب خانه ذکر شده که در صورت عدم پرداخت هزینه اجاره توسط مستاجر، موجر می تواند نسبت فسخ قرارداد اجاره و همچنین درخواست حکم تخلیه ملک خود به صورت قانونی اقدام نماید. بر اساس قوانین موجود در مورد پرداخت هزینه اجاره ملک باید مبلغی که بر حسب توافق بین طرفین تعیین می گردد سر موعد مقرر توسط مستاجر پرداخت شود. در صورتی که هیچ گونه اشاره در قرار مورد نظر مبنی بر مبلغ تعیین هزینه اجاره ملک صورت نگرفته باشد دفاتر املاک می توانند با نظر خود اقدام به تعیین قیمت اجاره بها نمایند. زمان دریافت اجاره از مستاجر معمولا از اول تا دهم هر ماه بوده که مستاجر باید در این زمان نسبت به پرداخت هزینه اجاره خود اقدام کنند. روش پرداخت هزینه اجاره نیز به این صورت بوده که مستاجر می تواند هزینه را از طریق صندوق ثبت یا یک شعبه بانک تعیین شده از سوی سازمان ثبت پرداخت نماید. همچنین در صورتی که سند اجاره رسمی باشد باید رسید هزینه پرداخت شده به دفتری که تنظیم سند اجاره در آن صورت گرفته است تحویل داده شود. در صورتی که اجاره نامه ملک مورد نظر به صورت عادی شاد باید فیش رسید پرداختی را همراه با نشانی منزل صاحب خانه به یکی از دفاتر اسناد رسمی تحویل داد و در نهایت برای آن نیز یک رسید از این دفاتر تحویل گرفت. دفترخانه مربوطه که باید طی مدت 10 روز معوقه مورد نظر را به صاحب ملک بازگرداند و در این صورت دیگر موجر نمی تواند نسبت به فسخ قرار مربوطه اقداماتی را انجام دهد.
دریافت اجاره از مستاجر
مرجع صلاحیت دار برای رسیدگی به دریافت اجاره معوقه
برای رسیدگی به این موضوع معمولا شورای حل اختلاف و دادگاه حقوقی آن را عهده دار می شوند. در صورتی که میزان هزینه اجاره تا 200 میلیون ریال تعیین شده باشد شورای حل اختلاف شهر محل ملک مورد نظر وظیفه رسیدگی به آن را بر عهده می گیرد. همچنین در صورتی که میزان هزینه اجاره بیش از 200 میلیون ریال باشد مرجع صلاحیت دار برای رسیدگی به این موضوع دادگاه عمومی شهر محل ملک مورد نظر خواهد بود.
مطالبه اجاره معوقه چگونه صورت خواهد گرفت؟
در هنگام دریافت اجاره از مستاجر اگر مستاجر نسبت به پرداخت هزینه اجاره کوتاهی کرده و آن را پرداخت ننماید شخص صاحب ملک می تواند با مراجعه به دادگاه محل ملک مورد نظر اقدام به شکایت از مستاجر کرده و حق اجاره خود را مطالبه نماید. پس از تکمیل مراحل تنظیم دادخواست توسط صاحب ملک مراتب به مستاجر ابلاغ خواهد شد که پس از این امر موجر اقدام به ارائه دلایل مربوطه کرده و دادگاه با بررسی های همه جانبه به نفع صاحب ملک رای خواهد داد. در این صورت دادگاه مستاجر را وادار به پرداخت هزینه اجاره عقب افتاده در زمان مشخصی خواهد کرد. در مواردی که دادگاه به صورت غیابی رای به نفع موجر می دهد امکان تجدید نظیر وجود خواهد داشت که هر دو طرف می توانند در زمان مشخص شدن رای نسبت به آن اعتراض کنند. پس از این که دادگاه رای خود را مبنی بر محکوم بودن مستاجر صادر کرد فرد صاحب ملک می تواند با معرفی کردن اموال مستاجر نسبت به توقیف کردن آن ها اقدام کرده و در نهایت مبلغ مورد نظر خود را دریافت نماید. در مواقعی که هیچ چگونه اموالی از مستاجر شناسایی نشود صاحب ملک امکان می تواند حکم جلب او را بگیرد. همچنین در زمان دریافت اجاره از مستاجر چنانچه مبلغی به عنوان ودیعه نزد موجر باشد دادگاه می تواند هزینه اجاره عقب افتاده را از محل ودیعه کسر کرده و باقی مانده آن را به مستاجر بازگرداند.
دریافت اجاره از مستاجر
مدارک لازم برای ثبت شکایت و دریافت اجاره معوقه
پس از اقدام برای ثبت شکایت نمونه های آماده فرم دادخواست و دریافت اجاره معوقه به صورت چاپی توسط قوه قضائیه در اختیار مردم قرار داده می شود. بخشی از جزئیات این فرم مربوط به اطلاعات صاحب ملک و مستاجر بوده و بخش دیگر آن مربوط به شرح خواسته مورد نظر می باشد که پس از تکمیل آن باید به دادگاه صالح ارائه گردد. مدارک مربوطه جهت ارائه به صورت موارد زیر می باشند.
- تنظیم دادخواست و عنوان درخواست صاحب ملک
- کپی برابر اصل تمامی اوراق شناسایی و هویتی
- کپی برابر اصل اجاره نامه مربوطه
- کپی برابر اصل تمامی اسناد مالکیت
همچنین نمونه دادخواست جهت ارائه به دادگاه به صورت تصویر زیر خواهد بود.
دریافت اجاره از مستاجر
هزینه رسیدگی به شکایت صاحب ملک در خصوص دریافت هزینه اجاره
هزینه رسیدگی به این شکایت بر حسب مقدار هزینه اجاره ای که دریافت می شود به وسیله صاحب ملک به دادگستری پرداخت خواهد شد. پس از صادر شدن رای به نفع صاحب ملک و محکوم شناخته شدن مستاجر، موجر می تواند هنگام دریافت اجاره از مستاجر هزینه رسیدگی به شکایت را نیز از وی دریافت نماید.
اظهارنامه مربوط به مطالبه هزینه اجاره
در زمان دریافت اجاره از مستاجر صاحب ملک می تواند قبل از ارائه دادخواست خود به دادگاه برای مطالبه هزینه اجاره اظهارنامه ای را با شرح مطالبات خود برای مستاجر ارسال نماید. همچنین شخص مستاجر می تواند به اظهارنامه مورد نظر پاسخ داده یا به کلی آن را بی پاسخ بگذارد. این اظهارنامه به صورت کلی جهت اعلام خواسته صاحب ملک به مستاجر ارسال می گردد و ارتباطی با اظهارنامه دادگاه نخواهد داشت.
میزان جریمه تاخیر در پرداخت هزینه اجاره
در قانون کشور بندی در خصوص میزان جریمه تاخیر در پرداخت هزینه اجاره وجود ندارد. اما می توان با اضافه کردن بندی در متن اجاره نامه هنگام دریافت اجاره از مستاجر در صورت تاخیر در پرداخت مبلغ آن از میزان ودیعه کسر گردد.
ابطال قرارداد اجاره
قرارداد اجاره یکی از عقد های موجود در کشور بوده که امکان فسخ آن به صورت یک طرفه امکان پذیر نمی باشد. تنها در صورت کوتاهی در انجام تعهدات یکی از طرفین مانند عدم پرداخت به موقع هزینه اجاره توسط مستاجر، صاحب ملک می تواند نسبت به ابطال قرارداد اجاره اقدام نماید.
دریافت اجاره از مستاجر
برخی از موارد مهم در خصوص مطالبه هزینه اجاره عقب افتاده
- پس از بسته شدن قرارداد اجاره و تحویل دادن ملک توسط موجر پرداخت هزینه اجاره برای مستاجر به امری لازم تبدیل می شود.
- در صورتی که ملک مورد نظر بنا به دلایلی تخریب شود مستاجر هیچگونه تعهدی نسبت به پرداخت بقیه اجاره نخواهد داشت.
- صاحب ملک می تواند در زمان دریافت اجاره از مستاجر هزینه های اضافه مانند آب، برق و... را از وی مطالبه نماید.
- امکان مطرح کردن شرطی مبنی بر این که در صورت عدم پرداخت هزینه اجاره توسط مستاجر صاحب ملک می تواند قرارداد را باطل کرده و خانه را تخلیه نماید در قرارداد وجود خواهد داشت.
- در صورتی که مستاجر برای پرداخت هزینه اجاره به صاحب ملک چک داده باشد و در صورت برگشت خوردن چک مورد نظر موجر می تواند نسبت به مطالبه چک به دادگاه شکایت نماید.
- شخص مستاجر باید هزینه اجاره را تنها به صاحب ملک پرداخت کند و در صورت پرداخت به شخص دیگر از نظر قانونی مورد قبول نخواهد بود.
- در صورت تاخیر مستاجر هنگام تخلیه ملک موجر می تواند تنها هزینه اجرت المثل را آن هم با نظر کارشناس مربوطه دریافت نماید و حقی برای دریافت خسارت ناشی از تاخیر در تخلیه را بر اساس توافق طرفین نخواهد داشت.
برخی از سوالات مطرح شده برای افراد
اجاره بهای عقب افتاده چیست؟
اجاره بهای عقب افتاده به معنای هزینه اجاره ای بوده که مستاجر نسبت به پرداخت آن کوتاهی کرده و آن را پرداخت نکرده است. در هنگام دریافت اجاره از مستاجر اگر شخص مستاجر هزینه اجاره ملک را پرداخت ننماید صاحب ملک می تواند با تنظیم یک دادخواست حقوقی شخص مستاجر را ملزم به پرداخت هزینه اجاره عقب افتاده خود کند. البته این کار کمی زمان بر خواهد بود و پس از صادر شدن رای نهایی و انجام مراحل اجرایی آن قابل دریافت خواهد بود.
دریافت اجاره از مستاجر
چه تفاوتی میان اجور معوقه و اجرت المثل می باشد؟
اجور معوقه در واقعه به هزینه اجاره ای گفته می شود که در هنگام اجاره ملک توسط مستاجر پرداخت نگردیده است. در مواردی که میزان سکونت مستاجر در ملک بیشتر از تاریخ قید شده در اجاره نامه باشد صاحب ملک می تواند نسبت به دریافت اجور معوقه و اجرت المثل اقدام نماید.
آیا دعوای میان طرفین در مورد اجور معوقه با اجرت المثل تفاوت دارد؟
دعوای مطالبه هزینه اجاره و مطالبه اجرت المثل با همدیگر تفاوت دارند. اجور معوقه در زمان دریافت اجاره از مستاجر و در نتیجه عدم پرداخت هزینه به موقع توسط مستاجر روی می دهد. اما دعوای مطالبه اجرت المثل هنگامی به وقوع می پیوندد که قرارداد اجاره ای موجود نبوده یا از زمان تعیین شده آن گذشته باشد و به عبارتی منقضی گردیده باشد. در کل این دو موضوع کاملا با یکدیگر تفاوت خواهند داشت.
در قانون مدنی کدام ماده مربوط به اجور معوقه می باشد؟
در قانون مدنی کشور ماده 490 این موضوع به مطرح شده و امکان تخلیه و فسخ قرارداد برای صاحب ملک در صورت عدم پرداخت به موقع هزینه اجاره قرار داده شده است. در حال حاضر استفاده از این قانون برای وصول هزینه اجاره عقب افتاده دستخوش تغییراتی شده و انجام آن به صورت فوری امکان پذیر نخواهد بود.
مرجع صلاحیت دار برای رسیدگی به مطالبه حق اجاره عقب افتاده کدام است؟
در حال حاضر مراجع صلاحیت دار برای این امر شورای حل اختلاف و دادگاه حقوقی می باشد. البته اگر مبلغ هزینه اجاره به اندازه 200 میلیون ریال باشد شورای حل اختلاف شهر محل ملک مورد نظر وظیفه رسیدگی به آن را برعهده می گیرد و در صورتی که میزان هزینه اجاره بیشتر از 200 میلیون ریال باشد دادگاه عمومی شهر محل ملک مورد نظر عهده دار رسیدگی به این موضوع خواهد بود.
دریافت اجاره عقب افتاده از مستاجر چگونه صورت خواهد گرفت؟
پس از انجام تمامی مراحل و صدور حکم دادگاه به نفع صاحب ملک، موجر می تواند با معرفی و شناسایی کردن اموال مستاجر و همچنین توقیف آن ها هزینه اجاره عقب افتاده را از این طریق دریافت کند. در هنگام دریافت اجاره از مستاجر در صورتی که هیچ گونه اموالی شناسایی نشود صاحب ملک می تواند نسبت به دریافت حکم جلب وی اقدام نماید. همچنین در صورتی که مستاجر در زمان عقد قرارداد مبلغی را به عنوان ودیعه نزد صاحب ملک قرار داده باشد دادگاه می تواند از محل ودیعه میزان هزینه اجاره عقب افتاده را پرداخت کرده و در نهایت پول باقی مانده را به مستاجر بازگرداند.
دریافت اجاره از مستاجر
هزینه مورد نیاز جهت رسیدگی به شکایت صاحب ملک چقدر است؟
هزینه مورد نیاز جهت رسیدگی به شکایت صاحب ملک بر اساس مقدار هزینه اجاره مطالبه شده باید به دادگستری پرداخت گردد. همچنین صاحب ملک می تواند پس از دریافت اجاره از مستاجر هزینه رسیدگی به این شکایت را از مستاجر دریافت نماید.
آیا اظهارنامه ای که برای اجور معوقه ارسال می شود همان طرح دعوی مطالبه اجور معوقه است؟
اظهارنامه ای که برای اجور معوقه ارسال می گردد در اصل قبل از ارائه دادخواست به دادگاه توسط صاحب ملک برای مستاجر تنظیم و ارسال می شود که هدف از آن آگاهی به مستاجر برای پرداخت هزینه اجاره عقب افتاده وی می باشد. به صورت کلی تنظیم این اظهارنامه برای اعلام اجاره عقب افتاده به مستاجر بوده و ارتباطی با طرح دعوی مطالبه اجور معوقه نخواهد داشت.
آیا در قانون مدنی کشور هزینه ای به عنوان جریمه دیرکرد پرداخت اجاره بها عنوان گردیده است؟
پاسخ این سوال خیر می باشد. در حال حاضر بندی به عنوان جریمه دیرکرد پرداخت هزینه اجاره تعیین نشده است. تنها صاحب ملک می تواند در هنگام عقد قرارداد اجاره بندی را در آن اضافه کرده تا در زمان دریافت اجاره از مستاجر در صورتی که مستاجر نتواند یا نخواهد هزینه اجاره را پرداخت نماید مبلغی را معادل با اجاره بها از ودیعه کسر کند.
آیا صاحب ملک می تواند علاوه بر هزینه اجاره مبلغی را به عنوان شارژ ساختمان یا هزینه آب، برق و.. مطالبه نماید؟
بله. این امکان وجود دارد و صاحب ملک می تواند در هنگام رسیدگی قانونی به این موضوع تمامی حقوق خود شامل هزینه اجاره، آب، برق و... را در زمان دریافت اجاره از مستاجر مطالبه نماید.