نکاتی در مورد انتقال مالکیت سند ملک
انتقال مالکیت سند ملک در حال حاضر به امری پرفراز و نشیب در زمینه خرید و فروش ملک تبدیل شده که همه روزه افراد زیادی با آن مواجه می شوند. انتقال مالکیت سند ملک معمولا در زمان انتخاب یک ملک یا خانه پس از توافق میان فروشنده و خریدار مطرح می شود که در میان عامه مردم با عبارت به نام کردن یا سند زدن شناخته می شود. امروزه همه افراد از جمله سازندگان، فروشندگان و خریداران همگی با موضوع انتقال مالکیت سند ملک دست و پنجه نرم می کنند که برای انجام عملیات انتقال سند باید از راه های پر پیچ و خمی عبور کنند. امروزه معاملات املاک و انتقال مالکیت سند ملک از دو مرحله تشکیل می شوند که مرحله اول آن تنظیم یک سند به صورت عادی میان خریدار و فروشنده بوده که به آن مبایعه نامه نیز می گویند. مرحله دوم این فرآیند انتقال سند ملک به صورت رسمی می باشد که در طی آن مالکیت واحد مسکونی از فروشنده به خریدار تغییر می کند که این امر نیازمند ثبت رسمی و محضری است. انتقال مالکیت سند ملک یا سند زدن خانه به عنوان یکی از مهم ترین قسمت های خرید خانه محسوب شده باید به تمام نکات و جزئیات آن دقت شود. در صورت هرگونه اشتباه و سهل انگاری عواقب ناخوشایندی در انتظار خریدار یا فروشنده خواهد بود که در این مطلب به بررسی نکات و جزئیات این امر خواهیم پرداخت.
انتقال مالکیت سند ملک
مراحل انتقال مالکیت سند ملک به صورت قطعی
- در مرحله اول شخص خریدار با انتخاب ملک مورد نظر جهت بحث و گفتگو با فروشنده ملاقات می کند و در صورت توافق مبایعه نامه مورد نظر تنظیم می گردد. برای تنظیم مبایعه نامه باید شخص خریدار و فروشنده همراه با دو شاهد زیر آن را امضا کنند تا در صورت بروز هرگونه مشکل بتوان به آن رسیدگی نمود. همچنین تنظیم مبایعه نامه می تواند توسط بنگاه املاک، خریدار و فروشنده انجام گردد.
برخی از نکات مهمی که باید حتما در مبایعه نامه درج شوند شامل موارد زیر خواهند بود.
- ثبت کامل مشخصات افراد مانند اطلاعات شناسنامه، کدپستی، تلفن تماس خریدار و فروشنده
- ثبت کامل و شرح اطلاعات مربوط به معامله مانند موقعیت دقیق جغرافیایی، هندسی و ثبتی ملک مورد نظر
- ثبت دقیق هزینه خرید واحد و همچنین هزینه کل معامله به صورت ریال و هم به صورت تومان
- ثبت تاریخ دقیق و همچنین نحوه پرداخت هزینه. شرح کامل و روشن آن به این صورت که شخص خریدار در چه تاریخ و زمانی، چه مقدار پول را تحت چه شرایطی و به چه نحوی به فروشنده پرداخت می کند.
- ثبت شرایط لازم برای انصراف و همچنین فسخ قرار مورد نظر همراه با تعیین مدت زمان دقیق برای این موضوع. به عنوان نمونه 24 یا 48 ساعت پس از تنظیم شدن مبایعه نامه و همچنین تعیین میزان خسارت برای فسخ قرارداد که هر کدام از طرفین در صورت انصراف باید به دیگری پرداخت نماید.
- بسیار به این موضوع توجه داشته باشید که در هنگام تنظیم سند مبایعه نامه از عبارت " اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش" در متن آن به کار نرفته باشد. اگر از این عبارت در مبایعه نامه استفاده شود و شما هم اقدام به امضا مبایعه نامه نمایید در این صورت هیچ گونه حقی برای فسخ آن نخواهید داشت.
- هنگام تنظیم مبایعه نامه حتما به بند های درج شده در آن در خصوص ملزومات ملک مورد نظر دقت نمایید تا همه موارد لازم ذکر شده باشند تا به این وسیله در زمان تحویل خانه با مشکل روبرو نشوید.
همچنین باید در زمان تنظیم مبایعه نامه چگونگی پرداخت هزینه انتقال مالکیت سند ملک نیز لحاظ شود. بهتر است بدانید که برخی از هزینه های انتقال سند ملک بر عهده خریدار بوده و برخی از آن ها بر عهده فروشنده می باشد. همچنین شخص فروشنده باید تمامی بدهی های ملک مورد نظر را پرداخت کرده و ملک را در روز تحویل بدون بدهی به خریدار تحویل دهد. در بسیاری از موارد ممکن است تا شخص فروشنده ملک را امروز به خریدار تحویل دهد اما انتقال مالکیت سند ملک را یک سال بعد انجام دهد که در این موارد تمامی هزینه ها از روز تحویل ملک بر عهده خریدار خواهد بود.
انتقال مالکیت سند ملک
- مبایعه نامه مورد نظر باید حتما به صورت کامل توسط یک بنگاه املاک معتبر و مجاز در سیستم نرم افزاری جامع ثبت گردد.
در مرحله بعد تمامی مشخصات ملک مورد نظر همراه با مشخصات کامل خریدار و فروشنده در سیستم جامع مربوطه ثبت می شود که پس از آن کد رهگیری صادر خواهد شد. سیستم جامع به صورت سراسری بوده و در صورت ثبت اطلاعات در آن دیگر فروشندگان نمی توانند ملک مورد نظر را به چندین نفر بفروشند. صدور کد رهگیری در این سامانه برای اطمینان از سلامت معامله به کار می رود که یکی از مراحل ضروری در انتقال مالکیت سند ملک می باشد.
- شخص فروشنده باید حتما برای انتقال مالکیت سند ملک همراه با شناسنامه و اصل سند ملک به یکی از دفاتر اسناد رسمی کشور مراجعه نماید. لیست موارد مورد نیاز جهت تشکیل پرونده در دفترخانه به شهر زیر می باشد.
- ارائه اصل سند همراه با کپی آن
- ارائه اصل و کپی بنچاق مورد نظر. بنچاق به سندی گفته می شود که تمامی مشخصات خریدار و فروشنده همراه با آدرس دقیق جزئیات و متعلقات ملک مربوطه و همچنین تمامی هزینه های پرداخت شده در آن درج می شود. به عبارت دیگر تمامی قسمت ها و داستان ملک مورد نظر در آن آورده می شود. بنچاق به عنوان یک پیش نیاز برای سند محسوب می شود که دفترخانه مربوطه نسخه ای از آن را برای خود نگه می دارد. در صورت عدم وجود بنچاق دفترخانه طی تماسی با دفترخانه قبلی که معامله ملک در آن صورت گرفته نسخه ای از سند محضری یا بنچاق قبلی را جهت انتقال مالکیت سند ملک دریافت می کند.
- ارائه کپی شناسنامه و همچنین کارت ملی خریدار و فروشنده
- ارائه اصل و نسخه کپی وکالت نامه
- ارائه اصل و کپی گواهی پایان کار و یا عدم داشتن خلافی شهرداری یا نامه بازدید بازرس شهرداری و یا بخشداری مربوطه (برای زمین هایی که بدون بنا بوده و همچنین زمین هایی که دارای بنا هستند)
- ارائه صورت مجلس تفکیکی مربوطه در مورد آپارتمان
- ارائه اصل و کپی حصر وراثت (جهت املاکی که به ارث رسیده اند)
- ارائه اصل و کپی فرم مالیات بر ارث (جهت املاکی که به ارث رسیده اند)
- پس از این که شخص فروشنده تمامی مدارک لازم را به دفترخانه مربوطه ارائه نمود دفترخانه وظیفه استعلام تمامی موارد بدهی ملک را بر عهده خواهد داشت. این استعلام ها باید از شهرداری، اداره دارایی، بیمه (در صورت تجاری بودن ملک)، بخشداری (در صورتی که ملک مورد نظر از محدوده خدمات شهری خارج باشد) انجام شود. به امور مفاصا حساب گفته می شود.
- در این مرحله دفترخانه مربوطه بررسی های لازم را در خصوص گرو نبودن سند انجام خواهد داد. همچنین یکی دیگر از مواردی که توسط این دفترخانه بررسی می گردد موضوع نبودن ملک در طرح ساخت و ساز شهرداری است که در صورت بودن ملک مورد نظر در طرح ساخت و ساز شهرداری مجوز لازم برای انتقال مالکیت سند ملک نخواهد داشت.
- فروشنده باید در این مرحله با در دست داشتن نامه دفترخانه به شهرداری منطقه ای که ملک مورد نظر در آن واقع شده است مراجعه نماید. پس از آن شهرداری منطقه بررسی های لازم را در خصوص ساخته شدن ملک بر اساس پروانه ساخت انجام خواهد داد. اگر تخلفی انجام شده باشد فروشنده باید به مبلغی را به عنوان جریمه به شهرداری پرداخت نماید. همچنین هزینه های دیگری مانند عوارض نوسازی، کمک به آموزش و پرورش و هزینه پسماند باید توسط فروشنده به شهرداری پرداخت گردد. پس از پرداخت تمامی هزینه های لازم شهردای مفاصا حساب را برای ادامه کار صادر می کند. میزان هزینه پرداختی برای عوارض نوسازی به ارزش کنونی ملک و موقعیت آن بستگی خواهد داشت.
- شخص فروشنده در این مرحله باید به اداره دارایی مراجعه کرده و 4% از قیمت کنونی ملک را به عنوان مالیات نقل و انتقال پرداخت نماید. بهتر است بدانید که قیمت گذاشته شده بر روی ملک توسط اداره دارایی با قیمت واقعی ملک تفاوت خواهد داشت.
لازم است بدانید که برای دریافت مفاصا حساب باید از سه مرحله عبور کرد که هر کدام از آن ها در سه روز مختلف انجام می شوند. برای این منظور باید فروشنده ملک تمامی مدارک لازم را به اداره مالیات ارائه نماید. در روز بعد باید فروشنده مبلغ مالیات مورد نظر را پرداخت نماید که پرداخت آن به وسیله دستگاه پرداخت الکترونیک در اداره مالیات یا با مراجعه به بانک ملی امکان پذیر خواهد بود. پس از انجام تمامی این کار را در سومین روز اداره مالیات مفاصا حساب را جهت انتقال مالکیت سند ملک صادر می نماید. اگر ملک مورد نظر حالت تجاری داشته باشد، فروشنده باید به اداره بیمه نیز مراجعه نماید.
انتقال مالکیت سند ملک
- این مرحله به عنوان آخرین مرحله انتقال مالکیت سند ملک محسوب شده که در آن انتقال سند به صورت قطعی انجام می شود. به همین منظور خریدار و فروشنده در مبایعه نامه تاریخ دقیق روز سند زدن را تعیین می کنند. پس از فرا رسیدن تاریخ انتقال سند فروشنده و خریدار با در دست داشتن تمامی مدارک لازم مانند مدارک شناسایی، مفاصا حساب دارایی، مفاصا حساب شهرداری، سند مالکیت و... باید به دفتر اسناد رسمی کشور مراجعه نمایند. در پایان انتقال مالکیت سند ملک بر اساس شرایط تعیین شده توسط طرفین در دفتر اسناد رسمی انجام خواهد شد.
در صورتی که یکی از طرفین معامله مانند فروشنده در روز تعیین شده در دفترخانه حضور نیابد و فرد خریدار نتواند به هیچ وجهی با او تماس برقرار کند، خریدار وظیفه خواهد داشت تا پایان ساعت اداری در دفترخانه مربوطه حضور داشته باشد. در صورتی که فروشنده از حضور امتناع ورزد خریدار می تواند با دریافت گواهی عدم حضور و ارائه آن به دادگاه هزینه پشیمانی را از فروشنده دریافت نماید.
هزینه انتقال مالکیت سند
انتقال مالکیت سند ملک نیازمند پرداخت هزینه های بوده که یکی از آن ها ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری است. بر اساس آن خریدار و فروشنده باید 5% از ارزش ملک را به بنگاه معاملات املاک پرداخت نمایند. همچنین هزینه های دیگر مانند خلافی و پسماند نیز باید توسط فروشنده پرداخت گردد. اداره دارایی نیز هزینه لازم برای نقل و انتقال و در مواردی که ملک استیجاری باشد مالیات بر اجاره را از شخص فروشنده دریافت خواهد کرد. همچنین دفترخانه نیز مبلغی را به عنوان حق التحریر از فروشنده و خریدار دریافت کرده که این هزینه به طور معمول از 200 هزار تومان تا 2 میلیون تومان متغیر خواهد بود.
برخی از مشکلات مربوط به انتقال مالکیت سند ملک
- یکی از مشکلات انتقال مالکیت سند ملک نیاز به صرف زمان زیاد و پیچیده بودن آن است که در طی آن فروشنده باید استعلامات و مفاصا حساب را از مراجع مربوطه دریافت نماید.
- فروشندگان برای انتقال سند ملک به شخص خریدار نیازمند به مراجعات مختلف به سازمان های مربوطه جهت دریافت استعلامات لازمه برای دفاتر اسناد رسمی هستند که این موضوع باعث طولانی شدن پروسه انتقال سند ملک خواهد شد.
- وجود ابهام در مراحل صدور سند رسمی که طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده اطلاعات کامل و دقیقی از جزئیات و مدارک لازم برای انتقال مالکیت سند ملک ندارند و همین امر سبب زمانبر شدن پروسه ثبت رسمی سند خواهد شد.
به طور میانگین مدت زمان لازم برای تغییر مالکیت واحد های مسکونی حدود یک الی دو هفته بوده که در برخی از موارد این زمان به بیش از یک ماه هم خواهد رسید.
انتقال مالکیت سند ملک
جهت انتقال مالکیت سند بهتر است سریعا اقدام نماید
در حال حاضر انتقال مالکیت سند ملک به صورت سنتی انجام می شود که البته با تلاش های انجام شده بسیاری از استعلامات آن به صورت الکترونیکی قابل انجام است. البته تا مدرن سازی کامل راه زیادی باقی مانده و شاید در سال های آینده شاهد آن باشیم. وجود مشکلاتی در مسیر انتقال سند ملک می تواند باعث کند شدن سرمایه گذاری در بخش املاک شود. البته در صورتی که دسترسی سازندگان به سند های رسمی و تفکیک شده ملک خود در زمان کوتاه تری فراهم شود یک مانع بسیار بزرگی از مسیر سرمایه گذاری ملک و ساختمان برداشته خواهد شد. در صورت فراهم شدن این چنین امکانی تعاملات خریداران با فروشندگان با افزایش خوبی روبرو شده که این موضوع در پایان باعث رونق بیشتر بازار املاک خواهد شد. با توضیحات عنوان شده هنگام انجام معاملات در انتقال مالکیت سند ملک کوتاهی نکنید و تا حد ممکن سعی کنید تا آن را با دقت به انجام رسانید.
برخی از سوال های مطرح شده برای افراد
- آیا مبایعه نامه به عنوان یک سند قطعی به شمار می آید؟
پاسخ این سوال خیر است. زیرا باید آن را پس از انجام مراحل قانونی به سند قطعی تبدیل نمایید.
- آیا امکان تنظیم مبایعه نامه توسط فروشنده و خریدار وجود دارد؟
بله. اما مناسب ترین گزینه جهت تنظیم آن مراجعه به بنگاه های املاکی می باشد.
- برای انتقال مالکیت سند ملک ابتدا باید چه کار کرد؟
برای این منظور ابتدا باید به بنگاه های معاملاتی مجاز جهت صدور کد رهگیری مراجعه شود.
- صدور کد رهگیری برای املاک چه فایده ای دارد؟
به علت این که مبایعه نامه یک سند منحصر به فرد نبوده و ممکن است شخص فروشنده ملک را به چندین نفر بفروشد.
- برای دریافت مفاصا حساب فروشنده باید به کجا مراجعه نماید؟
برای دریافت مفاصا حساب فروشنده باید به شهرداری منطقه و اداره دارایی مراجعه کند.
- پس از صادر شدن کد رهگیری فروشنده باید به کجا مراجعه نماید؟
پس از صادر شدن کد رهگیری فروشنده باید با در دست داشتن شناسنامه و اصل سند ملک به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نماید که پس از آن دفترخانه مربوطه لیست موارد لازم جهت تشکیل پرونده را به فروشنده جهت ارائه خواهد داد.