معامله املاک در رهن بانک چه شرایطی دارد؟
هنگام انجام معامله املاک در برخی از موارد نیاز است تا سند ملک مربوطه از رهن بانک آزاد گردد و همچنین در مواقعی نیاز به این کار نبوده و می توان با وجود بودن سند ملک در رهن بانک اقدام به معامله نمود. احتمالا تا کنون واژه ملک رهنی را از کسی شنیده باشید. گاهی مواقع صاحب ملک برای دریافت وام به بانک مراجعه کرده و بانک در قبال دریافت سند ملک اقدام به پرداخت وام به فرد خواهد کرد. امروزه مشکلاتی زیادی در خصوص خرید و فروش و معامله املاک به صورت رهنی به وجود آمده که بسیاری از آن ها برای حل و فصل نیاز به مراجعه به دادگاه خواهند داشت.
معامله املاک
واژه رهن و سند رهنی به چه معناست؟
اکثر بانک ها برای اعطای وام به افراد همیشه مواردی را به عنوان ضمانت از شخص وام گیرنده دریافت می کنند. هنگامی که فردی جهت دریافت وام مسکن اقدام می نماید بانک اقدام به رهن سند خانه مورد نظر می کند. این موضوع را به خاطر داشته باشید که عمل رهن باعث تغییر مالکیت ملک مورد نظر نخواهد شد و راهن به عنوان صاحب اصلی ملک باقی خواهد ماند و می تواند از مزایای آن استفاده نماید. به صورت کلی سند یک ملک در مواقع دریافت وام توسط صاحب ملک برای تضمین در نزد بانک گرو گذاشته می شود که در طی فرآیند انجام آن سند ملکی رهنی بین وام گیرنده و بانک تنظیم خواهد شد. معامله املاک در مواقعی که سند در رهن بانک است عملی غیر قانونی بوده و حتما باید قبل از انجام این گونه معاملات سند ملک از رهن بانک خارج شود.
ارکان رهن کدامند؟
به صورت کلی هنگام معامله املاک یا رهن یک ملک مواردی به نام ارکان رهن مطرح می گردند که این موارد عبارتند از :
به فردی گفته می شود که ملک خود را جهت دریافت وام از بانک به عنوان وثیقه در نزد بانک گرو می گذارد.
به طرف دیگر قرارداد اعطای وام مانند بانک یا یک موسسه مالی و اعتباری گفته شده که ملک را به عنوان ضمانت در قبال پرداخت وام گرو می گیرد.
به ملکی که به عنوان گرو نزد بانک جهت دریافت وام گذاشته می شود عین مرهونه می گویند.
به قراردادی که برای دریافت وام و در عوض گرو گذاشتن ملک نوشته می شود قرارداد رهن گفته می شود.
معامله ملک در رهن بانک چگونه است؟
به صورت کلی معامله املاک موجود در رهن بانک کاملا غیر قانونی بوده و به همین جهت خرید یا فروش ملکی که در نزد بانک گرو گذاشته شده است بدون جلب رضایت بانک عملی غیر قانونی بوده و مصداق بارز کلاهبرداری است. تنها دو راه برای معامله املاک موجود در رهن بانک وجود دارد که این دو شامل فک رهن یا خروج سند از رهن بانک و دیگری انتقال تمامی تسهیلات ارائه شده از بانک به فردی بوده که تصمیم دارد تا ملک مورد نظر را خریداری نماید.
فک رهن به طور معمول به عملی گفته شده در نتیجه آن سند ملک مورد نظر از رهن بانک خارج می شود. هرگونه معامله املاک قبل از انجام فک رهن کاملا مخالف با قوانین و منافع بانک بوده که در نهایت بانک مورد نظر می تواند در خصوص این موضوع از فرد یا افراد مربوطه شکایت نماید. همچنین امکان معامله املاک موجود در رهن بانک وجود دارد اما این کار شرایط مخصوص به خود را خواهد داشت.
معامله املاک
- انتقال تمامی تسهیلات ارائه شده از بانک به فرد خریدار
تا هنگامی که سند ملک مورد نظر در رهن بانک باشد فرد صاحب ملک این امکان را نخواهد داشت تا سند ملک را به صورت رسمی و محضری به شخص دیگری واگذار نماید. در این شرایط برای انتقال یک ملک تنها می توان از طریق مبایعه نامه آن هم در بنگاه های ملکی اقدام نمود که در این صورت می توان به راحتی تاریخ مورد نظر جهت انتقال سند را به زمان تسویه کامل تسهیلات بانکی موکول نمود. یک راه دیگر برای معامله املاک در رهن بانک این است که فرد خریدار ملک به جای صاحب فعلی ملک مسئولیت پرداخت اقساط وام مورد نظر را بر عهده بگیرد. در این صورت امکان انتقال سند به نام فرد خریدار وجود خواهد داشت همچنین ادامه پرداخت اقساط وام نیز بر عهده فرد خریدار خواهد بود. بر اساس سوء استفاده های انجام شده در چند سال اخیر اخذ مواردی همچون وکالت بلاعزل از شخص مالک به فرد خریدار بسیار مرسوم شده که در طی آن صاحب ملک به جای این که ملک مورد نظر را به شخص خریدار بفروشد به او یک وکالت تام الاختیار در خصوص واگذاری و اجاره می دهد. در طی این وکالت طرفین معامله املاک یعنی فروشنده و خریدار با یکدیگر شرط می کنند که شخص صاحب ملک حق ندارد شخص وکیل را عزل نماید. به عبارت ساده تر یعنی این که شخص وکیل یا همان خریدار این حق را خواهد داشت تا مسئولیت تمامی امور مربوطه در خصوص انتقال سند رسمی را پس از فک رهن بر عهده بگیرد و صاحب فعلی ملک حق عزل او را نخواهد داشت.
فک رهن به چه معناست؟
فک رهن همانطور که پیش تر عنوان گردید به عملی گفته شده که در اثر آن سند گرو گذاشته شده به عنوان وثیقه در نزد بانک آزاد می شود. یکی از موارد لازم و ضروری برای معامله املاک این است که قبل از انجام هر گونه معامله سند مربوط به ملک را از گرو بانک آزاد کرد که برای این کار سه راه وجود خواهد داشت که این سه راه عبارتند از:
اولین راه تسویه کامل اقساط وام بوده که می توان به کمک آن نسبت به آزاد کردن سند اقدام نمود.
برای تسویه حساب اقساط وام مورد نظر می توان میزان بدهی باقی مانده را پس از محاسبه به صورت سپرده گذاری در بانک پرداخت نمود. این روش به این به صورت است که پس از محاسبه بدهی وام باید مبلغی را معادل 110 درصد وام مذکور در بانک مورد نظر سرمایه گذاری نمود که پس از این کار سند ملک از گرو بانک خارج خواهد شد که می توان از آن در معامله املاک استفاده به عمل آورد. البته این روش تنها مخصوص بانک مسکن بوده که می توانید برای کسب اطلاعات بیشتر به بانک مراجعه نمایید.
معامله املاک
- جا به جایی یا تعویض وثیقه مورد نظر
روش دیگری برای خارج کردن سند ملک از رهن بانک تحت عنوان جا به جایی یا تعویض وثیقه وجود دارد که در این مواقع می توان بدون تسویه حساب سند ملک را از گرو بانک خارج نمود. این روش به دو صورت امکان پذیر بوده که اولین آن به این صورت است که شخص مالک باید سندی را از یک ملک دیگر به بانک ارائه دهد و دومین روش آن به این صورت بوده که شخص مالک می تواند سند ملک شخص دیگری را برای تعویض وثیقه خود در رهن بانک قرار دهد. پس از این کار می توان از سند آزاد شده جهت معامله املاک بهره گرفت.
برای این سوال که کدام یک از روش های بالا مناسب تر است جواب درست و قطعی وجود نخواهد داشت و تنها می توان براساس میزان اقساط وام یکی از سه روش را انتخاب نمود. بهترین انتخاب برای زمانی که تعداد کمی از اقساط پرداخت شده باشد این است که با تسویه حساب کامل همراه با کمترین ضرر بدهی مورد نظر را به بانک پرداخت کرده و سند را از گرو بانک خارج نمود. در مواقعی که بخش زیادی از اقساط پرداخت شده باشد برای تسویه حساب تمام و کمال باید صاحب ملک اقدام به پرداخت مبلغی به اندازه بدهی اولیه نماید. در این موارد پیشنهاد می شود تا صاحب ملک از روش سرمایه گذاری جهت تسویه بدهی خود استفاده نماید.
معامله ملک رهنی چه مراحلی دارد؟
- ابتدا باید شخص صاحب ملک از طریق دفاتر اسناد رسمی کشور موضوع فروش را از بانک مربوطه استعلام نماید و در صورتی که بانک با این امر موافقت کند مراحل بعدی انجام خواهد شد. پس از موافقت بانک دفترخانه موافقت بانک را به پرونده مربوطه ضمیمه کرده و در نهایت معامله املاک صورت خواهد گرفت. همچنین در وضعیت کنونی سازمان ثبت اسناد کشور اقدام به راه اندازی سامانه ای جهت استعلام وضعیت ملک کرده که به کمک آن می توان از آخرین وضعیت ملک مورد نظر آگاه شد.
- هنگام انجام معامله املاک خریدار باید بخشی از هزینه خرید ملک را پرداخت نماید و پس از آن فروشنده و خریدار باهم به توافق خواهند رسید که در دفترخانه جهت نهایی کردن خرید حاضر شوند. پس از حضور طرفین در دفترخانه خریدار باقی مانده هزینه خرید را پرداخت خواهد کرد و پس از آن فروشنده اقدام به انتقال سند ملک به نام خریدار خواهد نمود.
- پس از انتقال مالکیت ملک با توافق هر دو طرف معامله، وام مذکور به خریدار انتقال خواهد یافت. برای این که انتقال وام حالت رسمی پیدا کند طرفین باید هر دو در بانک حاضر شوند و پس از طی کردن روند اداری انتقال وام به نام خریدار انجام خواهد گرفت. در نهایت پس از اتمام اقساط وام برای دریافت سند از بانک دیگر شخص خریداری نیازی به حضور به مراجع قضایی نخواهد داشت و تنها می تواند با یک وکالت از فروشنده تمامی اقدامات لازم را انجام دهد.
معامله املاک
تکلیف خانه رهنی در صورت عدم پرداخت بدهی تسهیلات چه خواهد بود؟
این سوالی است که شاید به ذهن بسیاری از افراد خطور کند که پاسخ آن این است که در صورتی که صاحب ملک نسبت به پرداخت بدهی تسهیلات کوتاهی نماید بانک از نظر قانونی می تواند ملک را توقیف نماید. در مواقعی که ارزش ملک از مبلغ وام کمتر باشد صاحب ملک باید باقی مانده تسهیلات را پرداخت نماید. همچنین در صورتی که ارزش ملک مورد نظر از مبلغ وام بیشتر باشد ملک مورد نظر به مزایده گذاشته شده و پس از کسر خسارت وارد شده به بانک باقی مانده مبلغ به شخص مالک بازگردانده خواهد شد.
آیا می توانیم ملک رهنی را معامله کنیم یا خیر؟
برای معامله املاک موجود در رهن بانک راه های گوناگونی وجود دارد که به جرات می توان مطمئن ترین راه ممکن را انتقال تسهیلات وام به خریدار و پس از آن انتقال سند به نام خریدار عنوان نمود. این روش به عنوان مناسب ترین گزینه جهت معامله املاک در رهن بانک توصیه می شود.
برخی از سوالات مطرح شده برای بسیاری از افراد
- آیا فرد راهن همیشه به عنوان وام گیرنده محسوب می شود؟
پاسخ این سوال خیر است. در بسیاری از موارد شخص سومی می تواند سند ملک خود را برای تضمین بازپرداخت تسهیلات در گرو بانک قرار دهد و در صورتی که شخص وام گیرنده اقساط خود را پرداخت نکند بانک می تواند طلب خود را از طریق به فروش رساندن ملک مطالبه نماید.
- آیا معامله املاک موجود در رهن بانک امکان پذیر است؟
در حالت عادی خرید و فروش هر گونه ملک در رهن بانک بدون دریافت رضایت بانک عملی غیرقانونی بوده و مصداق بارز کلاهبرداری خواهد بود. برای معامله املاک در رهن بانک از دو طریق می توان اقدام نمود که این دو شامل فک رهن یا خروج سند ملک از گرو بانک و دیگری انتقال تمام تسهیلات وام به شخص خریدار ملک می باشد.
معامله املاک
- آیا در زمان استفاده از روش سپرده گذاری پرداخت اقساط ادامه پیدا خواهد کرد؟
بله. تا زمان تسویه نهایی باید اقساط به صورت کامل پرداخت گردند و همچنین تا زمانی که اتمام اقساط اجازه دسترسی به سپرده مورد نظر وجود نخواهد داشت.
- آیا به سپرده ای که در نزد بانک گذاشته می شود سودی تعلق خواهد گرفت؟
بله. پس از انتخاب روش سپرده گذاری بانک به صورت مرتب به شخص سود پرداخت خواهد کرد که میزان آن بر اساس بیشترین نرخ سود مجاز محاسبه می گردد.
- آیا استفاده از سند ملک شخص ثالث برای تعویض وثیقه امری دائمی است؟
خیر. زمانی که سند ملک به نام شخص دیگری باشد وثیقه مورد نظر را نمی توان به صورت دائمی تعویض نمود و این موضوع تنها تا زمانی که وام گیرنده اقدام به خرید یک ملک جدید نماید ادامه خواهد داشت.
شما در مجموعه املاک رادین میتوانید به واسطه تیم مجرب و کارآزموده مشاوره ای و سرمایه گذاری آن به خرید ویلا؛ خرید زمین و یا سرمایه گذاری در شمال به طور هوشمندانه اقدام کنید و همین حالا با ما تماس برقرار نمایید.