اکثر زمین ها و ویلاهایی که در شمال کشور معامله می شوند، دارای سند شورائی می باشند. یعنی این نوع سند توسط شورای محل مهر و موم شده و رسمی نمی باشد. از آنجائی که در این نوع سندها کاربری زمین ذکر نمی شود، به طرح هادی روستا مراجعه می کنند، تا از مسکونی بودن زمین مطمئن شوند.
طرح هادی چیست؟
این طرح برای بررسی و ارزیابی بافت موجود در روستا است. این طرح بعد از بررسی و ارزیابی روستا، باید به اصلاح و ساماندهی آن بپردازد. بعد از این مرحله تعیین می شود که هر بافت در روستا به چه میزانی قابلیت پیشرفت دارد. همچنین این طرح تعیین می کند که هر کدام از زمین هایی که در روستا موجود هستند؛ را می توان برای چه کاری مورد استفاده قرار داد. و نوع کاربری زمین ها به چه صورتی است. به عنوان مثال طرح هادی روستایی عنوان می کند که آیا زمینی که در اختیار دارد؛ مسکونی است یا تجاری یا زراعی.
وظیفه و نقش اصلی در طرح هادی روستایی ، بهبود، آبادانی و عمران روستاها می باشد. این طرح به وسیله پروژه های عمرانی گوناگون به اهداف خود دست می یابد.
زمانی که ویلا يا ملک مورد نظرتان در بافت است؛ یعنی اینکه که آن ویلا در همان طرح و نقشه هادی ناحیه شهری و روستایی با کاربری مسکونی قرار دارد یا همان ویلا یا زمین مورد نظر شما در محدوده مجاز و تعیین شده طرح هادی قرار گرفته است، پس مالک آن به صورت قانونی می‌تواند، اقدام به درخواست مجوز ساخت برای زمین و پروانه ساختمانی یا همان پایان‌كار بعد از ساخت ویلا در شمال نماید. همچنین زمین طرح هادی به زمین‌هایی که داخل نقشه بافت محل یا طرح هادی هستند گفته می‌شود. دارنده زمین طرح هادی به سادگی می‌تواند مجوز ساخت را از نهادهای ذیربط اخذ نموده و ساخت ویلا را در دست انجام قرار دهد.
بیشتر بخوانید: معنای تغییر کاربری زمین در شمال
تفاوت بین طرح هادی و بافت
بافت همان نقشه طرح هادی است، یعنی نقشه طرح هادی برای شما مشخص می‌کند که فلان ملک داخل بافت موردنظرتان است یا خیر! علاوه بر این کاربری ملک داخل بافت را نیز مشخص کرده است، در اصل طرح هادی نقشه راه بافت محل می‌باشد. در واقع طرح هادی نوعی نقشه راه برای توسعه روستا محسوب می‌گردد، و طرحی است که ضمن اصلاح بافت موجود میزان و گسترش آینده و نحوه استفاده از زمین برای کاربری‌های مختلف را تعیین می‌کند.
انواع طرح هادی
موقع خرید زمین ممکن است شنیده باشید که این زمین در طرح هادی است. زمین‌هایی که در روستاهای کوچک معامله می‌شود و توسط شوراها مهر می‌شوند کاربری زمین در آنها قید نمی‌شود و این یعنی ایراد و این جا است پای طرح هادی که توسط کارشناسان بنیاد مسکن انقلاب اسلامی باز می‌شود.
طرح هادی شهری برای شهرهای کوچک و شهرهایی که تا 25000 نفر جمعیت دارند قابل اجراست و در واقع تعیین کننده اصول کلی گسترش شهر محسوب می‌شود و بیشتر هدایت توسعه شهری مورد توجه است. شهرهایی که فاقد بودجه طرح جامع و یا امکان اجرای طرحی جامع را ندارند، طرح هادی تهیه می‌شود و سازمان مسئول طرح هادی شهری دفاتر فنی وزارت کشور و استانداری‌هاست. به طور میانگین هر 5 سال یک بار طرح هادی اجرا می‌گردد و زمین‌ها و مناطق جدیدی به بافت محل اضافه می‌شوند.
بیشتر بخوانید: از صفر تا صد مراحل دریافت کدرهگیری
پایه و اساس طرح هادی
نهادی که برای اولین بار، نام طرح هادی را به زبان آورد بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در تاریخ 12 دی ماه سال 78، می باشد. در همان سال مقرر گردید این طرح در بازه‌ای ده ساله اجرا شود و پس از ده سال بر اساس بازخوردهای موجود و نتایج حاصله، بازنگری و اصلاح آن در دستور کار قرار بگیرد. در واقه هدف آنها این بوده که چنین طرحی می‌تواند نه تنها ویلا سازی که صنعت ساختمان را نظمی نوین ببخشد و راهی برای خداحافظی با هرج و مرج و بی‌نظمی باشد. نقشه‌ای برای طرح هادی لحاظ گردید که این نقشه در محدوده شهری در اختیار شهرداری‌ها و در محدوده روستاها در دهیاری‌ها قرار دارد که امکان دسترسی عموم به آن میسر می‌باشد و متقاضیان می‌توانند این نقشه را از نظر بگذرانند.
زمانی که نام طرح هادی به میان می‌آید عده‌ای گمان می‌کنند آن‌چه درباره‌اش سخن می‌گوییم تنها روستاها را نشانه می‌گیرد و میانه‌ای با مناطق شهری ندارد. چنین نیست، در واقع طرح هادی شامل روستاها و شهرهای کوچک می‌شود که هدف از آن سازماندهی و حفظ سیمای منطقه است. این منطقه می‌تواند روستایی باشد و یا شهری خطاب گردد.
طرح هادی که دایم مورد بازنگری قرار می‌گیرد مطابق با جدیدترین استانداردهای ملی و جهانی است، از این رو استانداردهایی که در قالب این طرح عنوان می‌شوند و ضروری قلمداد می‌گردند کاملا به روز بوده و دایم در حال تغییر و تحولند.
این طرح که با جدیت در مازندران اجرا و پیگیری می‌شود، هدایت مناطق روستایی را منسجم‌تر نموده و مانع از کوچ روستاییان به مناطق شهری می‌گردد، عاملی که به مرگ فعالیت‌های کشاورزی منتهی می‌شود و اثراتی بدی بر اکوسیستم کشور می‌گذارد. طرح هادی مشخص می‌کند زمین‌های موجود تا چه میزان و به چه صورت می‌توانند توسعه و گسترش پیدا کنند به نوعی که سیمای روستا یا شهر حفظ شده و خطر و مشکلی به همراه نداشته باشد.
بیشتر بخوانید: چگونگی تبدیل سند شورایی به سند شش دانگ تک برگ
نحوه اجرا و اهداف طرح هادی
- ایجاد زير ساخت عمران و توسعه محل و روستا با در نظر گرفتن شرايط بومی، اقتصادی، فرهنگی، اجتماعی منطقه روستایی.
- اقدام و بررسی تسهیلات مربوطه در راستای بهتر شدن وضعیت مسكن روستانشینان و خدمات رفاهی و بهزیستی.
- تهیه و توزیع منصفانه و عادلانه از درگاه زیر ساخت‌های تسهیلاتی نظیر رفاهی و اجتماعی و توليدی منطقه مربوطه.
- ایجاد شبكه مرتبط و ارتباطی سازمان یافته و منظم در خصوص هدايت منطقی و عاقلانه توزیع خدمات روستانشینان و دهستان.
- در این مرحله حمایت و هدایت فيزیکی (بطن) روستا مطرح است.
- ایجاد زیر ساخت‌های توسعه و بهبود اوضاع اقتصادی روستا از سوی تسهیلات توليد گونه اشتغال و بهبود و ارتقا درآمد روستانشینان می‌باشد.
- به طور جامع و کامل طبق هدف‌های مذكور، طرح هادی روستا در خصوص آماده سازی گسترش و توسعه و آبادی روستاها بايد از نگرش متفاوت و كلی برخوردار باشد.
ارتباط جواز ساخت با طرح هادی
در هر منطقه‌ای از شمال که بخواهید به گرفتن جواز ساخت اقدام کنید، باید از زمینتان از فیلتر طرح هادی عبور کنید. این طور بگوییم زمانی که نهادهای ذیربط می‌خواهند مجوز ساخت را صادر کنند آن‌چه در مرحله اول به آن استناد می کنند، طرح هادی است. از این رو پروانه ساختمانی تنها برای زمین‌هایی صادر می‌شود که درون بافت هادی قرار گرفته‌اند.
چنانچه زمینی که شما برای ساخت ویلای شمال، دست روی آن گذاشته‌اید خارج بافت قرار داشته باشد، صدور جواز ساخت برای آن به طور قانونی میسر نخواهد بود. بدیهی است چنین زمینی نمی‌تواند سند داشته باشد و از نظر ارزشی، حرفی برای گفتن نخواهد داشت.
اگر قوانین را نادیده گرفته و درست با همین شرایط برای ساخت ویلا انتخاب کنیم، با توجه به این که قوانین شهرداری و ویلاسازی را دور زده‌ایم، ویلای ساخته شده همواره در معرض تخریب توسط شهرداری قرار خواهد داشت ضمن این که دهیاری نیز می‌تواند تخریب ویلای ساخته شده را در پیش بگیرد.
بیشتر بخوانید: روش استعلام سند ویلا با کد ملی
انواع بافت زمین
بهترین نوع زمین جهت ساخت و ساز و بدون مشکل، زمین‌هایی هستند که داخل بافت روستا قرار دارند و برای ساخت و ساز مجوز مربوطه را از دهیار محل و مراتب قانونی طی و نیاز به پرداخت هزینه اضافی برای دریافت امتیازات آب، برق، گاز و ... ندارند. یکی از محاسن برای ويلاهای موجود در بافت اين است كه با پرداخت هزينه اندک مالک می‌تواند در زمان کوتاه و مراحل قانونی اقدام به اخذ سند و تهیه و نصب انشعابات برق و گاز برای ویلا خود در شمال نماید.
-
زمین چسبیده (الحاق) به بافت
نزدیک‌ترین زمین‌ها به بافت را شامل می‌شوند که ساخت و ساز در آنها بدون داشتن مجوزهای لازم غیر قانونی تلقی می‌شود، البته مالکان چنین زمین‌هایی با پرداخت مبلغی جهت عمران و آبادی روستا به دهیار می‌توانند مجوز لازم را دریافت نمایند.
زمین خارج از بافت به زمین‌هایی گفته می‌شود که در نقشه روستایی و طرح هادی قرار ندارند و هر گونه ساخت و ساز در آنها غیر قانونی و نیاز به کسب مجوز دارد، البته امکان قرار گرفتن زمین‌های خارج از بافت در دوره‌های مشخص به داخل بافت وجود دارد.
نقشه طرح هادی و نحوه خواندن آن
کاربری زمین‌ها و اراضی است که داخل طرح هادی قرار گرفته‌اند و یا خارج آن، سکنی گزیده‌اند؛ در نقشه طرح هادی قابل رویت می باشد. برای تهیه نقشه طرح هادی روستاها و شهرها، در نخستین گام یک نقشه پایه تأمین می‌شود، بر این اساس وضعیت روستا ترسیم و نمایان می‌گردد. پس از آن مطالعات پایه در دست انجام قرار می‌گیرند، هر چه نیاز است تعیین تکلیف گردد از چشم اندازها تا تحلیل پروژه‌های موجود، در دست انجام قرار می‌گیرد تا در نهایت از یک نقشه جامع و کامل رونمایی شود. در واقع در این نقشه مشخص می‌شود که زمین‌های موجود قابلیت استفاده در چه زمینه‌هایی را دارند و کاربری آنها می‌تواند به چه صورت باشد، به عبارتی بر حسب طرح هادی تعیین می‌شود اراضی موجود مسکونی هستند یا تجاری یا کشاورزی یا ...
مناطق مسکونی که در طرح هادی و بافت شهری یا روستایی به رنگ زرد مشخص می‌شوند اطلاق می‌گردد. بافت زرد مسکونی خود بر چند قسم است:
- بافت مسکونی با تراکم کم که به رنگ زرد روشن در نقشه بافت مشخص است.
- بافت مسکونی با تراکم متوسط که به رنگ زرد تیره نمایش داده می‌شود.
- بافت مسکونی با تراکم زیاد که به رنگ قهوه‌ای روشن است.
- بافت مسکونی ویژه که به رنگ قهوه‌ای تیره در نقشه مشخص می‌شود.
بیشتر بخوانید: پیش از خرید ویلا در شمال، این استعلامات را فراموش نکنید
خرید ویلای خارج بافت ممنوع!
دور خرید ویلای خارج بافت، خط قرمز بکشید! چنانچه پروانه ساختمانی ویلایی قانونی نباشد یا ویلا خارج بافت احداث شده باشد از ارزش تهی خواهد بود و بی‌تردید بعدها برای فروشش دچار مشکل و دردسر خواهید شد.
در بعضی موارد ساخت خانه در خارج از بافت را شاهد هستیم اما باید بدانید این نحوه ساخت خانه در خارج از بافت جنبه قانونی نداشته و ممنوع است. بهتر است ساخت و ساز خارج از طرح هادی را فراموش کنید، چرا که هر گونه ساخت و ساز در خارج از طرح هادی یا بافت محل ممنوع بوده و انجام آن غیر قانونی و عواقبش به عهده خود شما خواهد بود.
البته هستند کسانی که ساخت و ساز خارج از بافت انجام می‌دهند به امید این که تا چند وقت دیگر ملک آنها وارد بافت شود، یا نه! در این هنگام با بررسی ملک ساخته شده در خارج بافت از طریق کمسیون ماده 99 و پرداخت جریمه، امکان دریافت پایان کار (شناسنامه ساختمان) را خواهند داشت.
ولی باز هم تاکید می کنیم خرید ویلای خارج بافت، یعنی آغاز مشکلات قانونی خرد و کلان. خرید ویلا داخل بافت را دست کم نگیرید و پیش از این که از داخل بافت بودن یک ویلا خاطر جمع نشده‌اید، در راستای خریدش اقدام ننمایید.
بیشتر بخوانید: مراحل صدور پروانه ساخت روستایی
مراحل اخذ مجوز ساخت برای ویلاهای محدوده طرح هادی
- در مرحله اول تهیه طرح هادی، وضعیت موجود در موقعیت مکانی روستا یا محل و اقدام به نقشه اولیه و پایه می‌باشد، مرحله بعدی تحقیق و مطالعه اولیه و تشخیص وضعیت موجود ویلا یا زمین می‌باشد، در مرحله بعد تجزیه و تحلیل از وضعیت موجود و تدوین و چشم انداز محدوده مدنظر است.
- گام بعدی تعیین پروژه‌های موجود پیشنهادی و اقدام و تهیه طرح هادی می‌باشد.
- بعد از این مرحله از طرح هادی چگونگی اجرا و هدف‌های تهیه طرح هادی مطرح است كه به طرق و مراحل زير مطرح می‌شود.
شرایط الحاق به بافت روستایی
به زمین‌هایی که شرایط لازم برای پیوستن به بافت محل (نقشه طرح هادی روستایی) را دارند، الحاق به بافت گویند و این شرایط در زیر خلاصه می‌شود.
- داشتن فاصله نزدیک در حدود 50 تا 100 متری بافت محل
- بلامانع بودن از نظر استعلامات مربوطه (منابع طبیعی، محیط زیست، جهاد کشاورزی، اداره برق، اداره گاز)
چنانچه زمینی شرایط فوق یعنی نزدیکی به بافت و طرح هادی و همچنین استعلامات مربوطه را اخذ نماید، شرایط الحاق به بافت یا همان پیوستن به بافت را خواهد داشت و اگر هر یک از شرایط فوق را نداشته باشد! امکان الحاق یا ورود به بافت را نخواهد داشت.
برای دیدن آگهی های سایت املاک رادین از لینک های زیر دیدن نمائید.
خرید ویلا سنددار در شمال
خرید ویلا ارزان در شمال
خرید ویلا ساحلی در شمال
خرید ویلا جنگلی در شمال
خرید ویلا در چمستان
خرید ویلا در نور
خرید ویلا لاکچری در شمال